Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre une alternative intéressante pour investir dans l'immobilier locatif. Il permet de profiter d'avantages fiscaux, notamment la possibilité de déduire les charges liées à votre bien. Parmi les deux régimes fiscaux possibles, le LMNP au réel se distingue par sa flexibilité et ses avantages potentiels, mais présente également des inconvénients à prendre en compte.
Avantages fiscaux du LMNP au réel
Le régime LMNP au réel offre une flexibilité fiscale et permet de réduire votre impôt sur le revenu grâce à la déduction des charges liées à votre bien locatif.
Déduction des charges
- Amortissements : Vous pouvez déduire une partie du prix d'acquisition de votre bien chaque année, reflétant la dépréciation de sa valeur. Par exemple, si vous achetez un appartement pour 200 000 € et que vous le louez, vous pouvez déduire une partie du prix d'acquisition chaque année, ce qui réduit votre revenu imposable et donc votre impôt.
- Travaux et réparations : Les travaux d'entretien et de rénovation sont déductibles, à condition qu'ils soient nécessaires au maintien en bon état du bien. Par exemple, la rénovation d'une salle de bain ou la réparation d'une fuite d'eau sont des travaux déductibles.
- Frais d'entretien : Les charges courantes comme l'eau, l'électricité, le gaz, l'assurance, les frais de gestion locative et les charges de copropriété sont également déductibles.
- Impôts locaux : La taxe foncière et la taxe d'habitation sont déductibles si vous êtes propriétaire du bien loué.
Déduction des intérêts d'emprunt
Si vous avez financé l'achat de votre bien locatif par un prêt, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus locatifs. Cela permet de diminuer votre revenu imposable et de réduire votre impôt. Par exemple, si vous avez emprunté 150 000 € pour acheter un appartement et que les intérêts d'emprunt s'élèvent à 3 000 € par an, vous pouvez déduire ces 3 000 € de vos revenus locatifs, ce qui réduit votre impôt sur le revenu.
Impôt sur le revenu plus faible
Le régime LMNP au réel permet souvent de payer moins d'impôt sur le revenu que le régime au forfait. La déduction des charges et des intérêts d'emprunt permet de réduire votre revenu imposable et donc votre impôt. De plus, si vous réalisez un déficit, vous pouvez l'imputer sur votre revenu global, ce qui peut réduire votre impôt sur le revenu des autres revenus du foyer.
Possibilité d'imputation des déficits
Si vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs, vous pouvez réaliser un déficit. Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global, ce qui peut réduire votre impôt sur le revenu des autres revenus du foyer. Par exemple, si vous réalisez un déficit de 2 000 € avec votre bien LMNP, vous pouvez l'imputer sur votre revenu global, ce qui réduira votre impôt sur le revenu global d'un montant équivalent.
Inconvénients fiscaux du LMNP au réel
Le régime LMNP au réel présente également des inconvénients à prendre en compte, notamment en termes de complexité administrative et de risque de contrôle fiscal.
Complexité administrative
- Comptabilité rigoureuse : Vous devez tenir une comptabilité précise de vos revenus locatifs et de vos charges déductibles. Cette obligation peut s'avérer complexe, surtout pour les investisseurs non familiers avec la comptabilité.
- Déclaration des revenus complexe : La déclaration des revenus est plus complexe que pour le régime au forfait. Vous devez déclarer vos revenus et vos charges avec précision et fournir des justificatifs pour chaque dépense déductible.
- Justificatifs obligatoires : Vous devez fournir des justificatifs pour chaque charge que vous souhaitez déduire. Cela implique de conserver des factures et des justificatifs pendant plusieurs années, ce qui peut s'avérer fastidieux.
Risque de contrôle fiscal
Les déclarations de revenus des LMNP au réel sont susceptibles d'être contrôlées par l'administration fiscale. Il est important de respecter les règles fiscales et de bien justifier chaque charge déductible pour éviter des pénalités. Si vous déduisez des charges non justifiées ou que vous omettez des revenus locatifs, vous risquez des pénalités et des redressements fiscaux.
Pas de garantie d'économie d'impôt
L'économie d'impôt générée par le régime LMNP au réel n'est pas garantie. Si vos charges sont faibles et vos revenus locatifs élevés, le régime au forfait peut être plus avantageux. Il est important d'évaluer votre situation personnelle et de bien comparer les deux régimes fiscaux avant de faire votre choix.
Impact sur les autres revenus du foyer
Un déficit réalisé avec le LMNP au réel peut impacter la taxation de vos autres revenus. Il est essentiel de prendre en compte l'impact global sur votre fiscalité. Par exemple, si vous réalisez un déficit avec votre LMNP et que vous avez d'autres revenus importants, le déficit peut réduire votre impôt sur le revenu global, ce qui peut être avantageux.
Facteurs à prendre en compte pour choisir le régime fiscal
Pour choisir le régime fiscal qui vous convient le mieux, il est important de prendre en compte plusieurs facteurs clés:
- Niveau d'investissement : Le prix d'acquisition du bien, les coûts de travaux et d'aménagement, le niveau d'endettement. Par exemple, si vous investissez dans un bien immobilier coûteux avec des travaux importants, le régime au réel pourrait être plus avantageux car vous pourrez déduire les charges plus importantes.
- Revenus locatifs : L'estimation du revenu locatif annuel, l'évolution possible du revenu locatif. Si vous prévoyez des revenus locatifs importants, le régime au forfait pourrait être plus intéressant car il est plus simple et moins contraignant.
- Charges liées au bien : Les coûts d'entretien, de réparation, d'assurance, les frais de gestion locative. Si vous avez des charges importantes, le régime au réel vous permettra de les déduire et de réduire votre impôt.
- Profil fiscal : Votre niveau de revenus, les déductions fiscales déjà appliquées. Par exemple, si vous avez déjà des déductions fiscales importantes, le régime au forfait pourrait être plus avantageux car il ne nécessite pas de comptabilité complexe.
- Capacités administratives : Votre capacité à tenir une comptabilité rigoureuse, votre connaissance du régime fiscal LMNP. Si vous n'êtes pas à l'aise avec la comptabilité, le régime au forfait sera plus simple à gérer.
Cas d'étude : l'investissement de monsieur durand
Monsieur Durand a acheté un appartement de 200 000 € à Lyon, financé par un prêt de 150 000 €. Il loue l'appartement 1 000 € par mois. Les charges annuelles s'élèvent à 1 500 € pour la taxe foncière et les frais d'entretien. Les intérêts d'emprunt annuels sont de 3 000 € et l'amortissement du bien est de 20 000 € par an. Dans ce cas précis, le régime LMNP au réel pourrait être plus avantageux pour Monsieur Durand car les charges déductibles sont importantes. Il pourrait déduire les frais d'entretien, la taxe foncière, les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien, ce qui réduirait son revenu imposable et, par conséquent, son impôt sur le revenu. Cependant, il faut prendre en compte la complexité administrative du régime au réel.
Le choix du régime fiscal dépend donc de chaque situation personnelle. Il est recommandé de se faire conseiller par un professionnel pour faire le meilleur choix en fonction de votre profil et de vos objectifs.